Código de Ética e Conduta

O mercado de real estate no Brasil é um dos maiores do mundo emergente. Condomínios residenciais, galpões logísticos de última milha e edifícios corporativos representam trilhões de reais em ativos imobiliários — e a qualidade da gestão desses ativos define diretamente seu valor, sua segurança jurídica e sua atratividade para investidores, moradores e empresas.

O crescimento do e-commerce triplicou a demanda por galpões logísticos de alto padrão. A urbanização acelerada consolidou grandes condomínios residenciais como forma predominante de moradia urbana. O movimento de flight to quality no segmento corporativo criou uma nova geração de edifícios que exigem gestão sofisticada. Cada um desses vetores representa oportunidade — e risco — em igual medida.

Empresas especializadas como a PRIMORDIAL representam a resposta estruturada a esses desafios. A diferença entre uma gestão amadora e uma gestão profissional não é apenas operacional — é estratégica, jurídica e financeira. Cada real melhor administrado é patrimônio preservado, conflito evitado e ativo valorizado.

A figura do síndico no Brasil foi concebida pela legislação como representante legal dos condomínios — mas a legislação não antecipou a complexidade que essa função assumiria no século XXI. Hoje, o síndico é cobrado como gestor financeiro, administrador de contratos, mediador de conflitos, especialista em legislação trabalhista, condominial e ambiental, e ainda gestor de crise. Tudo isso, geralmente, sem formação, sem remuneração adequada e sem suporte técnico.

O resultado é previsível: decisões tomadas por impulso, contratos firmados sem due diligence, fornecedores escolhidos por indicação pessoal, assembleias conduzidas sem pauta técnica, obras aprovadas sem orçamento adequado. Não por má-fé — mas por limitação estrutural de formação e suporte.

A PRIMORDIAL não substitui o síndico — amplia sua capacidade técnica, jurídica e operacional. Nossos gestores de propriedade chegam com método, conhecimento regulatório, ferramentas de gestão financeira e protocolos estabelecidos para cada tipo de propriedade. Empatia com o síndico não é opcional: é fundamento do nosso serviço.

Um condomínio não é apenas um conjunto de imóveis. É uma microssociedade — um espaço onde pessoas de origens, hábitos, valores e interesses distintos são obrigadas a conviver, compartilhar recursos e tomar decisões coletivas. E como toda sociedade, precisa de regras, governança e liderança técnica.

A PRIMORDIAL entende que gerir um condomínio é gerir uma comunidade — com todas as suas complexidades, contradições e potencialidades. Nosso papel é trazer ordem, previsibilidade e respeito a esse ecossistema.

A PRIMORDIAL existe para transformar a gestão de propriedades no Brasil. Não somos uma administradora tradicional. Somos uma empresa de Property Management — com método, tecnologia, governança e, acima de tudo, respeito pelas pessoas que vivem, trabalham e investem nos empreendimentos que gerenciamos.

Este Código de Ética e Conduta é a expressão formal dos valores que orientam cada decisão, cada contrato e cada interação da PRIMORDIAL. Ele se aplica a todos os colaboradores, gestores, parceiros e prestadores de serviço — sem exceção. Não é um documento decorativo. É o compromisso institucional de que faremos o certo, mesmo quando ninguém estiver olhando.

Para fins deste Código, os termos abaixo possuem os seguintes significados:

Os princípios abaixo são a base de toda conduta esperada na PRIMORDIAL. Eles se aplicam a todos os destinatários, em qualquer tipo de propriedade gerenciada.

As condutas abaixo são expressamente proibidas e constituem falta grave, sujeita às sanções previstas no Capítulo 22:

Conflito de interesses ocorre quando interesses pessoais, familiares ou financeiros de um colaborador podem influenciar — ou parecer influenciar — suas decisões profissionais em detrimento do condomínio ou da PRIMORDIAL.

Todo conflito de interesses — real ou potencial — deve ser comunicado por escrito à diretoria antes de qualquer decisão. A omissão na declaração de conflito é, por si só, falta grave.

A integridade nos negócios é um pilar inegociável da PRIMORDIAL. Todas as relações comerciais, contratos e parcerias devem ser conduzidas com transparência, legalidade e respeito aos princípios éticos estabelecidos neste Código. A corrupção — em qualquer forma — compromete a confiança dos nossos clientes, parceiros e da sociedade.

Todo e qualquer benefício pecuniário ou não pecuniário oferecido à PRIMORDIAL por fornecedores, prestadores ou parceiros — incluindo brindes, cashback, comissões, cortesias, hospitality, ingressos, viagens, refeições e hospedagens — deve ser integralmente revertido ao condomínio contratante ou, quando não aplicável, declarado e destinado a finalidade aprovada pela diretoria.

Obrigatória em todos os contratos da PRIMORDIAL. O descumprimento resulta em rescisão imediata e medidas legais cabíveis, incluindo representação ao Ministério Público quando configurado crime.

A PRIMORDIAL atende três perfis distintos de clientes, cada um com expectativas e exigências específicas:

A apresentação pessoal não é detalhe — é a primeira e mais duradoura impressão que a PRIMORDIAL causa. Em qualquer propriedade gerenciada, você é a marca. O padrão de apresentação reflete o nível de serviço que o cliente contratou.

A PRIMORDIAL opera em ambientes com dados sensíveis de condôminos residenciais, operadores logísticos, locatários corporativos e colaboradores. O cumprimento da Lei 13.709/2018 — LGPD é obrigação de todos os destinatários, em qualquer tipo de propriedade gerenciada.

A PRIMORDIAL respeita e valoriza a diversidade de origem, raça, gênero, religião, orientação sexual, idade e condição social — entre colaboradores, condôminos, operadores e locatários. A diversidade não é apenas um valor ético: é uma vantagem competitiva. Equipes diversas tomam melhores decisões e representam melhor os variados perfis de clientes que servimos.

Em ambientes residenciais, corporativos ou logísticos, a PRIMORDIAL garante que nenhuma pessoa será tratada de forma desigual em razão de características pessoais. Toda forma de discriminação, seja na contratação, no atendimento ou na gestão, será tratada como falta grave.

A PRIMORDIAL tem tolerância zero com qualquer forma de assédio. Qualquer colaborador que se sinta vítima ou que presencie assédio deve comunicar imediatamente à diretoria ou pelo canal de denúncias — com garantia de anonimato e sem risco de retaliação.

A PRIMORDIAL adota estrutura de governança que garante transparência, prestação de contas e separação de funções. A governança se aplica tanto à gestão interna da empresa quanto à gestão dos condomínios sob nossa responsabilidade.

O Comitê de Ética é o órgão responsável por receber, apurar e deliberar sobre denúncias de violação a este Código. É composto por membros da diretoria e representantes de áreas estratégicas, com mandato definido e garantia de independência.

Todos os condomínios gerenciados pela PRIMORDIAL recebem prestação de contas mensal detalhada, incluindo demonstrativos financeiros, relatórios de manutenção, indicadores de desempenho e registro de ocorrências. A transparência não é opcional — é obrigação contratual e ética.

O Programa de Compliance da PRIMORDIAL é o conjunto de políticas, processos e controles que garantem a conformidade com leis, normas e este Código. Ele abrange:

Todo fornecedor contratado pela PRIMORDIAL — ou por condomínios sob nossa gestão — deve passar por processo de due diligence proporcional ao valor e risco do contrato.

A due diligence não é evento único. Fornecedores estratégicos são reavaliados periodicamente, e qualquer irregularidade identificada pode resultar em suspensão ou rescisão contratual.

A PRIMORDIAL integra critérios ESG (Environmental, Social and Governance) em sua gestão, reconhecendo que a sustentabilidade é responsabilidade de todos os agentes do mercado imobiliário.

A atuação da PRIMORDIAL é orientada por um conjunto de leis, normas regulamentadoras e normas técnicas que formam o marco legal da gestão de propriedades no Brasil.

Toda situação que viole este Código pode e deve ser reportada. A PRIMORDIAL garante sigilo absoluto e proteção integral a quem se manifesta de boa-fé. O denunciante não sofrerá qualquer forma de retaliação.

Constitui retaliação proibida qualquer ato de represália, discriminação, rebaixamento, demissão sem justa causa motivada por denúncia, alteração prejudicial de condições de trabalho ou contrato, exclusão de atividades ou processos seletivos internos. A retaliação comprovada é falta grave autônoma, sujeita às sanções do Cap. 22, independentemente do mérito da denúncia original.

As sanções são aplicadas pelo Comitê de Ética, observada a estrutura do Cap. 16.1, com garantia de contraditório e ampla defesa em todos os casos.

A PRIMORDIAL oferece treinamentos periódicos a todos os colaboradores — no mínimo 2 vezes ao ano — sobre as disposições deste Código, legislação condominial (incluindo o Código Civil, arts. 1.331–1.358), normas de segurança aplicáveis a galpões logísticos, LGPD, ESG, compliance e habilidades relacionais: empatia, comunicação não violenta e mediação de conflitos.

Treinamentos específicos por tipo de propriedade são obrigatórios antes do início da gestão: módulo residencial, módulo logístico (com NRs pertinentes) e módulo corporativo (com governança e relacionamento com stakeholders empresariais).

Este Código é válido por tempo indeterminado, a partir de sua divulgação. Será revisado anualmente ou sempre que necessário pela Diretoria da PRIMORDIAL, com participação da equipe jurídica e do Comitê de Ética.

Alterações relevantes serão comunicadas a todos os destinatários com antecedência mínima de 30 dias, e nova Declaração de Compromisso poderá ser solicitada. Dúvidas devem ser dirigidas ao gestor imediato, à diretoria ou ao canal de ética.

Você está recebendo o Código de Ética e Conduta da PRIMORDIAL Gestão de Propriedades Ltda. Sua leitura é obrigatória, pois contém normas de conduta ética vinculantes e valores que devem orientar todas as suas relações com a PRIMORDIAL, com os condomínios gerenciados e com todos os públicos envolvidos.

Ao assinar esta Declaração, você manifesta ciência e compromisso de cumprir integralmente este Código, em qualquer tipo de propriedade em que atue — residencial, logística ou corporativa — e de disseminar seu conteúdo entre as equipes sob sua responsabilidade.